كيف تعمل حاسبة العائد الاستثماري العقاري ROI؟
تقيس حاسبة ROI العقاري صافي الربح السنوي مقارنة بإجمالي رأس المال المستثمر. استخدم صافي الربح بعد المصروفات التشغيلية، وأدخل تكلفة الشراء والتجهيز ورسوم الإغلاق والمبالغ الرأسمالية التي دفعتها. الناتج يوضح الكفاءة السنوية للاستثمار كنسبة مئوية بسيطة.
متى تستخدم النتيجة؟
مثال: عقار أو وحدة فندقية تحقق صافي ربح 180 ألف ريال مقابل استثمار إجمالي 1.5 مليون ريال تعطي ROI قدره 12%. إذا استخدمت الإيراد قبل الصيانة والإدارة والفراغات فستبالغ في العائد؛ لذلك ابنِ صافي الربح من بنود قابلة للمراجعة.
صافي ربح سنوي 180,000 ريال ÷ استثمار 1,500,000 ريال = عائد ROI قدره 12%.
أهم الأخطاء والتنبيهات
ROI لا يعكس توقيت التدفقات أو ارتفاع قيمة الأصل ولا يفصل أثر التمويل. للمقارنة بين عقارات ممولة استخدم Cash-on-Cash، ولتحليل تدفقات متعددة السنوات استخدم IRR، ولقراءة تشغيل الأصل قبل التمويل استخدم Cap Rate. اختبر انخفاض الإشغال وارتفاع المصروفات قبل الشراء.
استخدم خاصية مقارنة السيناريوهين لاختبار أثر ارتفاع المصروفات أو انخفاض صافي الربح. إذا تغير القرار بمجرد تعديل افتراض صغير، فالمشروع حساس ويحتاج هامش أمان ودراسة تدفقات نقدية أعمق قبل الالتزام بالشراء أو التمويل النهائي المدروس.
ما الفرق بين ROI وCap Rate؟
ROI يقارن الربح برأس المال المستثمر، بينما Cap Rate يقارن NOI بقيمة العقار دون أثر التمويل.
استخدم صافي الربح لا الإيراد، وأضف جميع تكاليف الشراء والتجهيز إلى رأس المال. راجع منهجية مؤشرات الاستثمار العقاري