كيف تعمل حاسبة نسبة تغطية خدمة الدين DSCR؟
توضح حاسبة DSCR مدى قدرة دخل الأصل على تغطية التزاماته التمويلية. أدخل صافي الدخل التشغيلي السنوي قبل خدمة الدين، ثم مجموع أصل الدين والفوائد المستحقة خلال السنة. إذا كانت النتيجة 1.30 فهذا يعني أن الأصل يحقق 1.30 ريال من الدخل التشغيلي مقابل كل ريال مطلوب لخدمة الدين.
متى تستخدم النتيجة؟
استخدم دخلاً مستقراً بعد احتساب الشواغر والمصاريف الواقعية، وليس أفضل شهر في السنة. اجمع جميع الأقساط المرتبطة بالأصل، بما فيها التمويلات الثانوية إن وجدت. تفيد النسبة عند مقارنة قدرة مشاريع مختلفة على الاقتراض، واختبار أثر ارتفاع الفائدة أو انخفاض الإشغال على هامش الأمان النقدي.
استخدم القيم الافتراضية في الحاسبة ثم غيّر أهم مدخل مرة واحدة. قارن النتيجة الأولى بالثانية لتفهم أثر هذا الافتراض قبل اعتماد الرقم.
أهم الأخطاء والتنبيهات
النتيجة الأقل من واحد تعني عجزاً حسابياً وفق المدخلات، لكنها لا تشرح سبب العجز. كما أن الحدود المقبولة تختلف بين البنوك وأنواع العقار والمخاطر. لا تدخل الإهلاك ضمن المصروفات النقدية، ولا تهمل مصروفات التشغيل أو الدفعات الكبيرة. استخدم سيناريو أساسياً وآخر متحفظاً وراجع شروط الجهة الممولة.
لرفع موثوقية المقارنة، دوّن تاريخ البيانات ومصدرها، وأعد الحساب عند تغير الأسعار أو السياسات أو ظروف التشغيل، ثم شارك الافتراضات مع صاحب القرار قبل اعتماد النتيجة النهائية.
ما معنى DSCR يساوي 1؟
يعني أن صافي الدخل التشغيلي يساوي خدمة الدين تماماً، من دون هامش لمواجهة انخفاض الإيراد أو زيادة المصروفات.
رُوجعت المعادلة وفق منهجية مِحساب، ويجب تحديث المدخلات عند تغير الأسعار أو الأنظمة أو ظروف التشغيل.